Годами обрабатывая свои поля и уплачивая налоги, амурские сельхозпроизводители с удивлением узнают, что земли, на которых они хозяйствовали, им не принадлежат

В начале 90-х годов в стране произошла земельная революция: президент Борис Ельцин передал земли совхозов и колхозов в общую долевую собственность сельчанам. Люди стали пайщиками, получив в совместное владение гектары, которые выделялись, если утрировать, тычком пальца в карту угодий.

- Собственно, наделы выделялись из земель, ранее принадлежавших сельхозпредприятиям, то есть из общей массы, например, определяли условные 100 га на 100 человек, приобретавших статус пайщиков, - говорит Виталий Злочевский, юрист, благовещенский эксперт в сфере недвижимости. Людям выдали документы, подтверждающие их права на пользование землей сельхозназначения: «Свидетельство на земельный пай» либо «Свидетельство на право общей совместной собственности на землю»,  в которых указывалось, какую долю от общей площади колхозных земель составлял пай каждого.

- Фактически сельчане получили некие виртуальные гектары, никак не закрепленные топографически на местности, то есть в натуре им земельные наделы не определили, - комментирует Виталий Злочевский.

В итоге на смену колхозам и совхозам пришли ТОО (товарищества с ограниченной ответственностью), и люди должны были сами между собой договариваться, как они будут пользоваться выделенной землей. Многие все пустили на самотек, землей почти никто из сельчан, за редким исключением, не пользовался, она не имела для них особой ценности. Вместе с тем в 90-е годы появились первые фермеры, вот они как раз сами выбрали себе из общего надела наиболее удачные участки и стали их обрабатывать.

Забрать пай

В 2000-х годах произошли изменения в законодательстве, земли, на которых не пахали и не сеяли в течение трех лет, автоматически отходили государству. Примерно тогда фермеры стали потихоньку скупать паи у односельчан, при этом право на землю к ним не переходило, лишь оформлялась генеральная доверенность на право распоряжения земельным участком, гектары оставались виртуальными, не выделенными в натуре. Вместе с тем сельхопроизводители продолжали обрабатывать земельные угодья и платить налоги.

Время шло, земля росла в цене, людям стало интересно ее покупать, продавать, дарить, передавать по наследству. И тут сельчане, вспомнив, что у них когда-то были паи, обнаружили, что в их распоряжении остались не пахотные земли, а болота и кустарники. Также интерес к земельным наделам, на которые не было оформлено право собственности, проявили административные органы. И начались судебные тяжбы.

- В моей практике был конкретный случай. Один из пайщиков выкупил паи у односельчан, набралось больше 1000 га, вся территория земли, принадлежавшая ТОО, составляла 2000 га. Какую-то часть он обрабатывал, какая-то просто числилась за ним, но он платил налоги за все гектары. Владея более чем 50% земельных долей, фермер мог не созывать собрание дольщиков, а оформить ее в собственность. Вызвал кадастрового инженера, тот провел замеры и сообщил, что получится выделить в натуре всего лишь 400 гектаров, остальные уже заняты: часть - КФХ, часть - административным органом. Судебная тяжба длится до сих пор, - поделился Виталий Злочевский.

Формально действовали по закону, ведь каждый держатель земельного пая (доли) должен был распорядиться своим правом в течение трех лет с момента получения такового, то есть выделить в натуре, оформить в собственность и начать на нем хозяйствовать либо реализовать - сдать в аренду или продать. В противном случае доля признавалась невостребованной. Местные власти могли в судебном порядке признать за муниципальным образованием право собственности на такие доли. Правда, надо было соблюдать процедуру, то есть проводить ежегодно осмотр участков, протоколировать, что землей действительно никто не пользовался. На деле так поступали не всегда и отчуждали землю по умолчанию.

Востребовать пай

Возможность приватизации своих земельных паев у их держателей все еще сохраняется. При самостоятельном оформлении в собственность могут возникнуть сложности. Во-первых, нужно дать объявление в СМИ, объявив о намерении выделить надел из общедолевой собственности, в котором содержится информация об участке и дате проведения собрания. Во-вторых, через 30 дней провести собрание дольщиков и подписать протокол. В-третьих, провести межевание участка с определением границ и получить кадастровый номер. После чего подать заявление в Росреестр.

- Если вам известно, как называлось сельхозпредприятие, нужно заранее обратиться в Росреестр и получить архивную справку, чтобы знать, есть ли свободные земли по месту, где выделялся пай. Потом нужно выяснить, как в натуре выделялись доли, собиралось ли общее собрание дольщиков. Возможно, все проходило с нарушениями. Такие документы могут храниться в архиве сельской администрации. Если самостоятельно с задачей справиться не удается, стоит обратиться к кадастровым инженерам и грамотным юристам, они подскажут процедуру действий, - подчеркивает Виталий Злочевский.

Эксперт в сфере недвижимости высказал уверенность, что у многих бывших колхозников дома лежат паевые документы, поэтому нужно как можно скорее позаботиться об оформлении своих прав, пока еще есть свободные земли.