Верховный суд России в рамках рассмотрения дела встал на сторону ипотечной заёмщицы, а не банка, выдавшего кредит. Эксперты полагают, что если суды других инстанций будут использовать это дело как прецедент, то в будущем такая практика может привести к снижению средней стоимости жилья на первичном рынке.

Суть дела

Жительница Московской области в 2007 году взяла валютную ипотеку на покупку дома и земельного участка. В 2021 году она перестала платить по кредиту. Началась процедура банкротства, в рамках которой дом с участком отошел банку. Но из-за падения курса рубля дом на момент передачи банку оказался дешевле, чем оставшийся остаток задолженности по ипотеке. Тогда банк потребовал от заёмщицы погашения долга за счет другого её имущества. Женщина не согласилась с требованием банка и обратилась в суды различных инстанций, в итоге дошла до Верховного суда РФ (ВС), который и встал на сторону россиянки. В судебном решении указано, что долги женщины перед банком погашены.

«Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается», – цитирует документ Верховного суда РИА Новости.

Мнение эксперта

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» считает, что такое решение Верховного суда РФ может привести к глобальным изменениям в ценообразовании на рынке новостроек. Если банки перестанут выдавать кредиты с заниженным первоначальным взносом на покупку квартир по завышенным ценам, застройщикам придется снижать стоимость жилья до уровня вторичного рынка.

Он добавил, что если суды будут пользоваться определением ВС при рассмотрении подобных дел, то это повлечет смещение баланс рисков по ипотеке с заёмщиков в сторону банков.

«Сложившаяся в России практика, когда ипотечник не только лишается жилья в случае невыплаты кредита, но и остается должен банку, в корне порочна. Ведь именно банк, будучи специализированным финансовым учреждением, должен обладать компетенциями, необходимыми для адекватной оценки предмета залога, прогноза динамики цен на рынке недвижимости и валютных курсов. Заемщик же соответствующими знаниями, как правило, не обладает и обладать не должен – он обыватель, а не финансист. Не должна у заемщика болеть голова и том, насколько справедливо и прозрачно банк организовал торги по продаже залоговой квартиры и не случалось ли так, что она была продана с большим дисконтом по вине организатора торгов», – отмечает руководитель аналитического центра.

По мнению эксперта, такая практика особенно важна на фоне распространения на первичном рынке недвижимости ипотечных программ со сниженными ставками. После того, как ипотека стала доступнее для большего числа россиян, цены в этом сегменте рынка недвижимости серьезно выросли.

Исходя из данных Центробанка, после запуска весной 2020 года ипотеки с господдержкой в России цены на квартиры в новостройках выросли на 86 %, и это при том, что «вторичка» подорожала только на 55 %. Разница в цене жилья на первичном и вторичном рынке в 2020 году составляла 25 %, а к концу 2022 – уже 46 %.

По открытым данным Амурстата, в первом квартале 2020 года средняя цена за «квадрат» в Приамурье составляла: 72 056,01 рублей за «первичку» и 71 317,12 рублей за «вторичку» (на 1,02 %). При этом в первом квартале 2023 года разница составила уже 8,76 % (128 469,78 рублей и 117 225,79 рублей соответственно). Несмотря на заметный рост стоимости недвижимости в регионе, на 60 % увеличилось число полученных амурчанами льготных ипотек (2020 год – 2 494, 2022 год – 3 996, данные минэкономразвития и внешних связей Амурской области).

Как полагает Олег Репченко, к таким перекосам между ценами на вторичном и первичном рынках недвижимости привели программы от застройщиков: за счет субсидии от продавца новостроек льготная ставка по госпрограмме дополнительно уменьшается чуть ли не до нуля, но при этом стоимость жилья может завышаться в некоторых случаях до 40 %. По этой причине жильё, купленное на первичном рынке, можно продать только с существенной «скидкой». Разница может достигать 30 %.

По мнению эксперта, исходя из сложившейся ситуации на рынке недвижимости, большая часть ипотечных кредитов по сниженным ставкам не обеспечены или обеспечены не полностью. Это происходит из-за того, что сумма кредита по госпрограммам может превышать реальную стоимость залога – самой недвижимости.

«Возможно, позиция Верховного суда, если она получит распространение, поможет ЦБ изменить отношение банков к проблеме. Если банки смогут рассчитывать на погашение ипотечного долга только за счет залога по кредиту, они будут вынуждены оценивать его реальную стоимость – а значит, ориентироваться на цены вторичного, а не первичного рынка, где стоимость метра сильно завышена именно «благодаря» слишком дешевой ипотеке. Это может привести к сворачиванию совместных с застройщиками ипотечных программ и, как следствие, к снижению цен на первичном рынке до уровня вторичного», – отмечает эксперт.

Источник новости: https://amur.info/2023/07/05/ipotechnaya-bomba-ili-spravedlivoe-reshenie-sud-v-rossii-vstal-na-storonu-zaemshhika-a-ne-banka/