Каждый месяц его штрафуют приставы на 2000 рублей

В редакцию обратился читатель Виталий С., оказавшийся в безвыходной ситуации. Больше двух лет назад благовещенец обустроил у себя в квартире балкон - а сейчас по решению суда должен его снести. Что произошло и могут ли горожане уберечь себя от повторения подобной ситуации, разбирался наш корреспондент.

Собрать всех собственников

Дело о балконе в первой инстанции рассмотрел Благовещенский городской суд. В решении от 16 октября 2018 года говорится, что Виталий С. установил балкон без предварительного согласования с органом местного самоуправления, не получив разрешения на выполнение работ.

Это подтверждает и решение администрации Благовещенска от 17 августа того же года. Оно содержит отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения ввиду нарушения требований жилищного законодательства. Упирает мэрия, в том числе, на то, что горожанин не собрал нужное количество голосов собственников помещений в его доме - они все должны были согласиться на устройство балкона.

- Я собрал порядка 80% голосов от людей, которых нашёл. Против проголосовали два человека, среди них старшая дома, - рассказывает Виталий С. - Голосов было бы достаточно, но суд сослался на то, что я-де уменьшил площадь общего имущества, так как пробил дверной проём, чтобы на балкон через окно не лазать. А при уменьшении площади общего имущества надо собрать согласия собственников всех 75 квартир!

При этом, по мнению благовещенца, площадь общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме он совсем не уменьшил:

- Я представил два техпаспорта - новый и старый. Согласно им, у меня площадь квартиры увеличилась примерно на 1,8 квадратных метра. Значит, по идее, я не уменьшил, а увеличил имущество собственников, ведь по закону балкон принадлежит не мне - он, как выступающая часть, принадлежит всем собственникам! Суд этого не принял во внимание…

Экспертиза не спасёт

Помимо количества собственников, согласившихся с пристройкой балкона, мэрия Благовещенска в своём иске упирала на нарушение Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Точнее - пункта, согласно которому в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проёмы.

- Но я не расширял проём и не пробивал новый - я увеличил уже имеющийся проём вниз и не нарушил несущую способность стены. А об этом в законе ничего не сказано, - приводит контраргумент Виталий. - Более того, нигде в решении суда не доказано, что я что-то уменьшил. Я написал ходатайство, просил привлечь независимую строительную экспертизу, чтобы она подтвердила, что всё нормально, если моих заключений суду мало.

Виталий С. ссылается на проект устройства балкона и техническое заключение «Амургражданпроекта» по результатам осмотра пристроенного балкона. В них говорится, что балкон не влияет на несущую способность конструкции здания. И что смонтированный в соответствии с проектом балкон и устроенный выход на него не приведут к разрушению панелей, повреждению общего имущества и к ущербу жизни и здоровью граждан.

Впрочем, по решению суда техническое заключение не может быть принято в качестве достаточного доказательства того, что нарушений нет. Проблема в том, что предметом исследования являлась только квартира Виталия, а всё здание и смежные квартиры не обследовались.

- Сами по себе техническое заключение либо заключение судебной экспертизы, о проведении которой заявлял Виталий С. в ходе рассмотрения дела, не могут являться основанием к сохранению возведённой постройки при отсутствии доказательств соблюдения предусмотренной законом процедуры, связанной с реконструкцией объектов капитального строительства, - говорится в решении суда.

Узаконить сразу

Виталий С. подавал апелляцию, обращался в президиум Амурского областного суда с кассационной жалобой - всё без толку.

- Теперь судебные приставы ходят ко мне и каждый месяц штрафуют на две тысячи рублей, - сетует благовещенец. - Я им пишу, что не имею права разбирать этот балкон, потому что у меня нет строительной экспертизы. Если при разборе что-то пойдёт не так, я ещё и виноватым окажусь…

О непростой ситуации высказался амурский юрист Игорь Волобуев. По его словам, при вопросе обустройства балкона нужно обратить внимание на две составляющие - юридическую и техническую:

- Балкон относится к общедомовому имуществу. А любые действия, которые затрагивают общедомовое имущество, должны быть согласованы с другими собственниками, несмотря на то, что именно вам предстоит пользоваться этим балконом. Необходимо провести общее собрание, пускай даже и формально. Но в любом случае должен быть протокол общего собрания собственников, в котором в повестке дня должен значиться вопрос об одобрении переустройства балкона.

Важно, чтобы разрешение было получено от всех собственников.

- Раньше достаточно было получить разрешение 2/3 собственников, но позднее в Жилищный кодекс было внесено изменение, - говорит Игорь Анатольевич. - По крайней мере, необходимо всех собственников уведомить надлежащим образом - по почте, с описью вложения и с уведомлением, на обратной стороне которого собственник должен расписаться. Уведомление необходимо направлять, даже если собственник находится за пределами Российской Федерации.

Кроме того, необходимо, чтобы оборудование балкона соответствовало строительным правилам, санитарным нормам и проектной документации. Поэтому, перед тем как проводить общее собрание, необходимо заказать проект переустройства балкона и согласовать его с управляющей компанией. Впрочем, этот пункт наш читатель выполнил.

- Если вы, несмотря на отказ собственников, решите узаконивать пристройку в судебном порядке, суд может обязать вас привести балкон в первоначальное состояние в соответствии с проектом этого дома, - подытоживает юрист. - Решение суда можно оспаривать в вышестоящей инстанции вплоть до Верховного суда или Суда по правам человека. Но, на мой взгляд, в данной ситуации это бесполезно.

Таким образом, чтобы установка балкона не привела к спорам с администрацией и штрафам, как, к сожалению, произошло в случае Виталия С., лучше согласовывать её заранее. Закажите проект переустройства, согласуйте его с «управляйкой», соберите согласия всех без исключения соседей по дому, отправляйтесь в мэрию - и будьте спокойны за будущее своего балкона.