Почему теряется смысл в долевом строительстве

По данным правительства Приамурья, в рамках майского указа Президента РФ к 2024 г. в области должны сдавать 275 тысяч кв. м жилья в год.

Между тем сами же чиновники отмечают, что последние 5 лет темпы жилстроительства в области неуклонно падают из-за недостатка инфраструктуры, что влияет на стоимость возводимого жилья и падение платёжеспособного спроса.

Одна из мер стимулирования жилстроительства в регионе, по мысли чиновников, - внедрение льготных программ по ипотеке для дальневосточников на уровне не выше 5% годовых. Кроме того, амурское правительство собирается в 2019 г. полностью решить проблему обманутых дольщиков.

Однако, как бы этих обманутых дольщиков не стало ещё больше, а понятие долевого строительства вообще не исчезло. Подробнее об этом рассказал президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский.

Темпы падают

- Действительно, по смыслу майских указов темпы жилстроительства в РФ за 5 лет нужно увеличить почти вдвое. И уже в начале июня глава государства начал интересоваться этой проблемой, так как, насколько я понимаю, произошедшие за этот год события в долевом строительстве (принятие закона об отношениях «застройщик - банк - дольщик» - об этом ниже) ставят большой вопрос, насколько вообще возможен обещанный рост темпов жилстроительства. В Амурской области, например, тенденция по сдаче жилья такова: 2014 г. - 363 тысячи «квадратов», 2017 г. - 186 тысяч, 2018 г. - 156 тысяч. А в этом году, вероятно, будет ещё меньше. Куда уж удваивать объёмы сдачи? Вопрос, скорее, будет стоять о возможности хотя бы удержать имеющийся уровень строительства в ближайшие 2-3 года…

Проблема обманутых дольщиков давняя. Каким образом власти пытались блокировать мошенничество в долевом строительстве? Например, деятельность застройщиков лицензировалась - жёсткая и действенная система. Но государство позже решило применить либеральный подход: пусть строители сами себя контролируют в так называемой СРО. Идея тоже неплоха, но ведь есть застройщики и добросовестные, и недобросовестные. В итоге СРО показала себя нежизнеспособной в российских условиях. Обманутые дольщики снова начали появляться.

Тогда государство решило: к СРО добавить страховку для дольщиков. Но серьёзные страховщики на это ответили: «Если и будем страховать, то дорого - в размере 5-6% от стоимости жилья. Потому что понимаем риск в худшем случае весь свой бюджет пустить на выплату страховки». Зато попутно появились компании со страховкой за 1,5% от стоимости жилья, но фактически с нулевой ответственностью.

Третья схема защиты дольщиков подразумевала своего рода госстраховку - компенсационный фонд. Однако и эта идея в итоге не удалась. При том, что на все эти инициативы - СРО, страховку, компенсационный фонд - требовались отдельные деньги, которые закладывались в стоимость квадратного метра, а значит, за них платил дольщик.

«Качели» схем

Последняя на сегодня задумка властей: поставить между застройщиком и дольщиком посредника - банк, который будет распоряжаться деньгами потенциальных жильцов и таким образом защищать их права. Естественно, и эта идея - за счёт дольщиков: ни один банк не работает бесплатно. В итоге стоимость жилья в большинстве крупных городов РФ в среднем выросла со дня вступления закона в силу (с 1 июля 2018 г.) уже примерно на 15%. Сейчас, я думаю, рост цен немного приостановится - наконец-то переживания и застройщиков, и дольщиков власти услышали и несколько смягчили свои нововведения, которые несколько раз за год меняли.

Фото ИД "Дважды два"

Изначально, примерно в апреле 2018 г., в правительстве РФ говорили: те застройщики, кто получит разрешение на строительство до 1 июля 2018-го, будет работать по-старому, то есть по отлаженному за 15 лет порядку. Естественно, многие застройщики ринулись получать разрешения, даже про запас. Но власти, подумав, сообщили: «Нет, всё-таки абсолютно все застройщики будут работать по-новому». Естественно, строители занервничали, подсчитав, что примерно треть из них сами не справились бы с новыми требованиями и были бы вынуждены уйти с рынка, пополнив в некоторых случаях ряды обманутых дольщиков.

Застройщики стали требовать хотя бы переходного периода в новом законе. Тем более что некоторые пробно пытались обратиться в банки за проектным финансированием, и оказалось, что даже сами банки отказывают на первоначальном этапе половине застройщиков за несоответствие требованиям представленных документов.

В правительстве, подумав, выдали новый вариант: «Те, у кого 30% готовности домов, стройте по-старому, остальные - по-новому». И сейчас застройщики форсированно набирают эти минимальные 30%. Хотя не факт, что «наверху» не придумают ещё что-то. В Приамурье, насколько я знаю, никто не подавал заявку на новые правила работы - все застройщики хотят доработать свои объекты по-старому.

Конечно, условия проектного финансирования жёсткие, и власти, на мой взгляд, придут к необходимости со временем их ещё смягчить. То, что происходит сейчас, по-моему, нецелесообразно - теряется сам смысл долевого строительства. Суть в чём: застройщик, покупая участок, получая разрешение на строительство, может начинать продавать квартиры. Как правило, на этом уровне стоимость примерно на 30% ниже, чем по готовности объекта. За счёт этого долевой рынок и жил. Людям было выгодно вкладывать постепенно - в течение 2 лет, пока идёт стройка.

Идея с банками тоже неплоха. Но, на мой взгляд, государство решило снять с себя проблему дольщиков за их счёт. Если бы сотрудники надзорных органов надлежащим образом контролировали строительство, то эта «прослойка» в виде банка и не потребовалась бы. К сожалению, настроить качественную работу наших надзорных органов, как оказалось, невозможно.

Банки, повторяю, бесплатно не работают. Год назад глава Минстроя РФ Владимир Якушев говорил о том, что банки оценивают свои услуги в 6% годовых. Я тогда был на селекторном совещании с Минстроем по поводу процентной ставки. Была возможность задать вопрос, и я спросил: «А за что вообще 6%?» На мой взгляд, 2% вполне достаточно, ведь в банке аккумулируются бесплатные деньги дольщиков, за которые люди ни копейки от банка не получают, хотя эти же деньги 2 года работают на банк. Вполне вероятно, что на эти деньги и будут строить.

В ответ на мой вопрос в ведомстве обещали подумать, в итоге процент годовых поднялся до 12. То есть цена жилья взлетает сразу на четверть, поскольку средний срок строительства, повторяю, 2 года. Значит, застройщик уже сегодня должен заложить эти 25% в стоимость дома, который он потом собирается сдавать. Поэтому человеку невыгодно вообще рассматривать «долёвку». Он лучше возьмёт кредит, чтобы купить уже сейчас, чем ждать 2 года непонятно чего.

Между тем

- Что касается идеи льготной ипотеки под 5% годовых, - мысль хорошая, - продолжает Виталий Васильевич. - Некоторые регионы даже дальше пошли. Так, в Саратовской области - предложение под 3%, на Сахалине и в Ханты-Мансийском округе - под 1%.

Я, например, предлагал для нацпрограммы по развитию Дальнего Востока такую схему ипотечного кредитования для желающих приобрести на длительный срок жильё в Приамурье и вообще в ДФО: если человек хочет взять ипотеку, допустим, на 5 лет, то дать ему кредит, скажем, под 5% годовых. На 10 лет - допустим, под 3%, на 15-20 лет - под 1% или вообще 0%. Выдерживаешь полностью этот период - по этим процентам и платишь. Захотел расторгнуть договор и покинуть регион - плати среднероссийскую ставку по ипотеке - 10,5% за весь срок договора. Такая идея могла бы и местных жителей удержать в регионе, и привлечь людей из другой части страны. Кстати, один из крупных российских банков подобный льготный процент уже даёт - выборочно, конечно. Но, думаю, если катастроф у нас не случится, то банки в будущем вполне могут с подобными предложениями выходить. И строительный рынок оживится. В 2020 г. темпы строительства либо чуть поднимутся, либо останутся на уровне нынешнего года, потому сейчас жильё достраивают по старой схеме работы. Но как только его сдадут в эксплуатацию, опять будет провал темпов, если власти не изменят ситуацию. А думать об этом нужно уже сейчас.

Справка

Регионы Дальнего Востока, где больше и меньше всего по РФ ввод жилья на одного жителя:

Расчёты аналитического центра ЦИАН по данным Росстата