Аналитическую статью подготовила руководитель аналитического блока АН Империя Алёна Николаева

- Одно из самых обсуждаемых тем среди жителей Дальнего Востока является появление на рынке ипотеки со ставкой 2%... Это порождает множество мнений и спекуляций на тему влияния на цену недвижимости!

Мы попытаемся разобраться в перспективах рынка недвижимости и дадим свой взгляд на развитие событий. А для начала вернемся в декабрь 2018-го, рассмотрим реальный пример: микрорайон Подсолнухи - очень популярный и востребованный проект, при этом 1-комнатная квартира площадью 32 кв.м стоила около 1.8 млн рублей, в это же время ставка в банках по депозитам составляла в районе 7-8% годовых. Предположим, что у нас все-таки была возможность инвестировать в покупку квартиры и в банк, и сравним, что получили на выходе через 1 год: максимальный доход по депозиту составил около 150 000 (округлено в большую сторону), а вот квартира уже стоит минимум 2,4 млн. рублей, т.е. купив квартиру, вы бы заработали 33% годовых.

Такой же вывод сделали довольно большое количество инвесторов и начали скупать квартиры в новостройках, тем самым значительно уменьшив предложение на рынке.

Действительно, рост цен на недвижимость за год составил 35-40% в зависимости от объектов, этому способствовали факторы:

1. Эффект низкой базы и ограниченное предложение: в период с начала 2015 года по конец 2017 года рынок недвижимости в Благовещенке можно охарактеризовать, как вялый, и за этот период средние цены снизились на 15-25% от значений 2014 года. Соответственно, застройщики не стремились начинать новые проекты, минимизировали риски в условиях нестабильных макроэномических перспектив. Поэтому в 2018 году рынок столкнулся с ограниченным предложением и минимальной ценой, рост которой сейчас кажется впечатляющим, однако часть этого роста - это возврат к докризисному падению, а часть- отыгрывание инфляции 2014-2017гг.
2. Эффект отложенного спроса и смягчение денежно-кредитной политики ЦБ: снижение ключевой ставки закономерно вызвало снижение ставок по ипотеке, что способствовало росту спроса на ипотеку и удовлетворению отложенного спроса, который возник в 2015-2017 годах, когда ставки по ипотеке были значительно выше
3. Изменения в финансовой модели застройщиков, связанные с изменениями в законе о долевом участии в строительстве: после введения проектного финансирования и появления экскроу-счетов, себестоимость строительства возросла. Более того, вырос и НДС, что также добавило в общую копилку к стоимости.
4. Увеличение запроса на аренду, с связи с притоком рабочей силы в Амурскую область: многие предприимчивые граждане поняли, что если есть свое жилье, то выгодно купить квартиру с помощью ипотечного кредита и сдать в аренду: аренда почти полностью способна погасить ипотечный платеж, и таким образом, через 10-15 лет ипотечный кредит полностью погашен, и квартира приносит уже прибыль!
5. Повышение уровня потребительского оптимизма: улучшение макроэкономических показателей, рост ВВП благоприятно влияют на рост оптимизма покупателей
6. Снижение ключевой ставки сделало депозиты в банках неинтересными для инвесторов, заставив их обратить взгляд на недвижимость! Зачем класть в банк под смешные 6-7%, когда рост в недвижимости значительно выше!

ЧТО ДАЛЬШЕ?

В 2020 году мы не ждем продолжения значительного роста цен на новостройки, а точнее, считаем, что если рост и будет, то только в сегменте качественного и высоколиквидного жилья, предложение которого ограничено, а спрос высокий. Основные характеристики таких объектов: по локации - это центральная часть города, с яркой и оригинальной архитектурой, с закрытыми дворами, небольшим количеством квартир на площадке, наличием парковок и инфраструктуры.

В массовом, а значит, более высококонкурентом сегменте, к которому мы можем отнести большинство новостроек микрорайона и Чигири, роста цен мы не ожидаем, поскольку считаем, что в следующем году рынок столкнется с избыточным предложением и даже в условиях стабильного спроса, покупательская способность ограничена динамикой ростов доходов населения.

Что касается вторичного рынка, то по нашему мнению, спрос на него будет снижаться, и чтобы продать квартиры собственникам, придется соглашаться на скидки.

И теперь о самом интересном: что касается ипотеки под 2% - это прекрасная инициатива со стороны государства и мощная мера поддержки для молодежи. Полагаем, что эта мера если и окажет, то очень ограниченное влияние на цену и непродолжительное по времени. Поэтому тем, кто подойдет под критерии ипотеки с такой замечательной ставкой, мы считаем не стоит торопиться и покупать то, что «есть»… (Оговоримся сразу, если покупка квартиры - это не срочная необходимость).

Сейчас регулярно мы слышим запрос: «А что есть под 2%?»

Такое ощущение, что это не выбор квартиры, а распродажа в модном магазине. Программа будет действовать целых 5 лет и, скорее всего, будут более привлекательные предложения и горячку пороть - это не лучший вариант! Самый главный постулат, который нужно помнить: прежде чем квартиру купить, нужно думать, как (в случае необходимости) ее продать! И когда идет речь про покупку квартиры с ипотекой под низкую ставку, то ставка - это всего лишь стоимость обслуживания долга, а тело кредита – его всего равно нужно отдавать!

Поэтому если подытожить: считаем, что рынок 2020 будет активный, хоть и менее активный в сравнении с 2019 годом, если покупать недвижимость, то предпочтение отдаем центральной части города и первичному рынку.

Источник новости: https://www.amur.info/news/2019/12/27/165599